ACTUALIDAD TRIBUTARIA · IRPF · DGT V1034-26
Idea clave: alquilar de forma vacacional una vivienda que venía siendo habitual puede hacer que pierda esa condición. La exención para mayores de 65 años no desaparece necesariamente de inmediato: el artículo 41 bis.3 RIRPF permite transmitirla si tuvo la condición de habitual en cualquier día de los dos años anteriores.
1. ¿Qué analiza la consulta?
La Dirección General de Tributos analiza el caso de un contribuyente mayor de 65 años que posee una vivienda desde 2011 y que, durante 2023, la alquiló en tres ocasiones por periodos cortos como vivienda vacacional. La cuestión es si esos alquileres afectan a la exención de la ganancia patrimonial prevista para la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años.
2. La exención del artículo 33.4.b) LIRPF
El artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF declara exenta la ganancia patrimonial obtenida por una persona mayor de 65 años cuando transmite su vivienda habitual. El elemento decisivo no es únicamente la edad, sino que el inmueble tenga, a estos efectos, la consideración de vivienda habitual.
3. ¿Qué ocurre al alquilarla por días?
El criterio de la DGT es que el destino de la vivienda al alquiler vacacional rompe la utilización efectiva y permanente propia de la vivienda habitual. En consecuencia, desde que el inmueble se destina a ese uso, deja de reunir esa condición a efectos de la consulta, aunque el alquiler sea puntual o de corta duración.
4. La regla de los dos años
La pérdida de la condición de vivienda habitual no supone que la exención resulte inmediatamente inaplicable. El artículo 41 bis.3 RIRPF dispone, para las exenciones de los artículos 33.4.b) y 38 LIRPF, que se entiende que se transmite la vivienda habitual cuando lo sea en ese momento o hubiera tenido esa consideración en cualquier día de los dos años anteriores.
Regla práctica: si la vivienda perdió su condición de habitual por el alquiler vacacional, el contribuyente conserva una ventana de dos años para transmitirla y aplicar la exención, siempre que cumpla los demás requisitos.
Ejemplo práctico: CFM alquila en 2024 y plantea vender en 2026
| Dato | Situación |
|---|---|
| Contribuyente | CFM, 68 años |
| Vivienda | Adquirida en 2012 por 150.000 € y habitual durante más de diez años |
| Alquileres vacacionales | 10 de agosto, septiembre y octubre de 2024 |
| Venta prevista | 300.000 € |
| Ganancia simplificada | 150.000 € |
Con el primer alquiler vacacional, el 10 de agosto de 2024, la vivienda deja de reunir la condición de habitual a efectos de la consulta. Tras finalizar los alquileres, CFM vuelve a residir en ella.
Caso 1 · Venta el 1 de julio de 2026
Exención aplicable. La vivienda había sido habitual dentro de los dos años anteriores. Si cumple los restantes requisitos, los 150.000 € de ganancia quedarían exentos en el ejemplo simplificado.
Caso 2 · Venta el 1 de septiembre de 2026
Exención no aplicable en ese momento. La antigua condición de vivienda habitual queda fuera de la ventana de los dos años.
¿Cómo recupera la condición de vivienda habitual?
No basta con que CFM haya vuelto a vivir en la vivienda después de los alquileres. Para aplicar nuevamente la exención, el inmueble debe volver a adquirir fiscalmente la condición de vivienda habitual.
Con carácter general, el artículo 41 bis RIRPF exige residencia continuada durante, al menos, tres años. Si CFM termina los alquileres en octubre de 2024 y vuelve a residir entonces, en septiembre de 2026 todavía no habrá completado un nuevo periodo de tres años. Salvo que concurra una excepción reglamentaria, la vivienda no habrá recuperado aún la condición de habitual.
Conclusión
Un alquiler turístico de corta duración puede afectar a la condición fiscal de vivienda habitual. Para vender con la exención de mayores de 65 años hay que comprobar la regla de los dos años. Si ese plazo ha transcurrido, volver a ocupar la vivienda no basta: deberá recuperar nuevamente la condición de habitual, con carácter general mediante un nuevo periodo continuado de residencia de tres años.
Fuente: Consulta Vinculante DGT V1034-26, de 7 de mayo de 2026; artículo 33.4.b LIRPF y artículo 41 bis RIRPF. Contenido divulgativo.