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El TEAC aclara una cuestión con impacto directo en la exención del artículo 38.1 LIRPF: cuando uno de los cónyuges vende una vivienda privativa y la nueva vivienda habitual se adquiere para la sociedad de gananciales, la reinversión computable queda vinculada al porcentaje de participación que ese contribuyente adquiere en la nueva vivienda.
En una adquisición ganancial sin atribución expresa de cuotas, a efectos del IRPF se atribuye un 50 % a cada cónyuge. Por ello, el importe de reinversión del transmitente no puede exceder del precio correspondiente a su propia participación en la nueva vivienda.
¿Qué ha resuelto el TEAC?
La Resolución del TEAC 00/05896/2025/00/00, de 13 de julio de 2026, dictada en unificación de criterio y calificada como doctrina, analiza el caso de un contribuyente titular de una vivienda privativa que la transmite y destina el importe obtenido a una nueva vivienda habitual adquirida con su cónyuge.
El criterio fijado es claro: la exención por reinversión se determina atendiendo al importe del precio de la nueva vivienda que corresponda al porcentaje de participación adquirido por el propio contribuyente. En los bienes adquiridos con carácter ganancial y sin atribución expresa de cuotas, ese porcentaje es del 50 % para cada cónyuge, de acuerdo con el artículo 11 LIRPF.
Idea central: no basta con demostrar que el dinero obtenido en la venta se ha destinado materialmente a la nueva vivienda. Hay que determinar qué parte adquiere, a efectos del IRPF, el contribuyente que obtuvo la ganancia.
¿Por qué?
El artículo 38.1 LIRPF permite excluir de gravamen la ganancia patrimonial cuando el importe obtenido se reinvierte en una nueva vivienda habitual. Si la reinversión es parcial, la exención también lo es de forma proporcional.
El artículo 11 LIRPF establece las reglas de individualización de rentas y señala que los bienes comunes de ambos cónyuges se atribuyen por mitad a cada uno, salvo que se justifique otra cuota. El TEAC conecta ambas reglas: la reinversión que puede computar cada contribuyente debe corresponderse con la parte de la nueva vivienda que él mismo adquiere.
Ejemplo práctico: CFM y la Señora M
CFM está casado con la Señora M en régimen de gananciales. CFM era propietario, con carácter privativo, de una vivienda que constituía su vivienda habitual. El ejemplo prescinde de gastos, tributos y préstamos pendientes para centrarse en el criterio del TEAC.
| Dato | Importe |
|---|---|
| Precio de transmisión | 300.000 € |
| Valor de adquisición | 200.000 € |
| Ganancia patrimonial | 100.000 € |
| Precio de la nueva vivienda ganancial | 400.000 € |
| Importe destinado por CFM al pago | 300.000 € |
1. Ganancia patrimonial de CFM
300.000 € − 200.000 € = 100.000 € de ganancia patrimonial.
2. ¿Qué parte de la nueva vivienda adquiere CFM?
La nueva vivienda se adquiere con carácter ganancial y no se atribuyen cuotas distintas. A efectos del IRPF, corresponde un 50 % a CFM y un 50 % a la Señora M. La parte del precio atribuible a CFM es:
400.000 € × 50 % = 200.000 €.
3. Importe máximo de reinversión computable
Aunque CFM haya destinado materialmente los 300.000 € obtenidos en la venta, solo puede computar 200.000 €, porque ese es el precio correspondiente a la participación que adquiere.
4. Porcentaje de reinversión y parte exenta
- Porcentaje de reinversión: 200.000 € / 300.000 € = 66,67 %.
- Ganancia exenta: 100.000 € × 66,67 % = 66.666,67 €.
- Ganancia sometida a tributación: 33.333,33 €.
Resultado
La reinversión computable asciende a 200.000 €, la ganancia exenta a 66.666,67 € y la ganancia sujeta a 33.333,33 €.
La precisión que conviene recordar
El criterio no significa que por comprar en gananciales solo pueda quedar exento el 50 % de la ganancia. Lo que se limita al 50 % es el precio de adquisición de la nueva vivienda que puede imputarse al contribuyente cuando esa es su participación.
Si la nueva vivienda costara 600.000 €, el 50 % atribuible a CFM sería 300.000 €. En ese caso, podría considerar reinvertidos los 300.000 € obtenidos y la ganancia de 100.000 € quedaría íntegramente exenta, siempre que se cumplieran los demás requisitos legales.
Conclusión
Cuando la vivienda transmitida pertenece exclusivamente a uno de los cónyuges, no debe confundirse el dinero que aporta a la nueva vivienda con el importe que fiscalmente puede considerar reinvertido. La referencia es la participación que adquiere en la nueva vivienda habitual.
Fuentes: TEAC, Resolución 00/05896/2025/00/00, de 13/07/2026; artículos 11 y 38.1 LIRPF; artículo 41 RIRPF. Contenido divulgativo y ejemplo simplificado.